“用好新條例，管好咱的家!”系列活動(dòng)昨日又有新動(dòng)作，針對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，業(yè)委會(huì)如何履職，小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何評(píng)比，公共收益怎么收取、如何使用等熱點(diǎn)問(wèn)題，邀請(qǐng)優(yōu)秀業(yè)委會(huì)和公益律師對(duì)已成立業(yè)委會(huì)小區(qū)進(jìn)行培訓(xùn)、觀摩。

回顧

華商報(bào)2年時(shí)間對(duì)接小區(qū)52家

其中13家成立業(yè)委會(huì)

　　2017年1月1日，新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，對(duì)比新舊《條例》可以看出，新《條例》為小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)提供了更有力的法律支持。

　　為了破解業(yè)委會(huì)成立難題，從2016年12月27日起，華商報(bào)連續(xù)召開公益律師座談會(huì)、籌備業(yè)委會(huì)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)、律師·小區(qū)對(duì)接會(huì)等3場(chǎng)會(huì)議，破解業(yè)委會(huì)成立難題。最終為西安具有代表性的36個(gè)小區(qū)一對(duì)一對(duì)接公益律師，并持續(xù)關(guān)注進(jìn)展。

　　今年3月，華商報(bào)再次邀請(qǐng)專業(yè)律師、已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)主任等，就《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)委會(huì)成立等問(wèn)題對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣講，寶雞、銅川、渭南等小區(qū)業(yè)主也前來(lái)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。

　　截至目前，華商報(bào)對(duì)接小區(qū)52家，其中已經(jīng)備案成立的業(yè)委會(huì)有13家，其中西安市11家，西咸新區(qū)秦漢新城渭電小區(qū)業(yè)委會(huì)、銅川山水雅庭小區(qū)業(yè)委會(huì)都是參加今年3月培訓(xùn)會(huì)之后成立的。

>>交流分享

業(yè)委會(huì)成立后如何履職？聽(tīng)聽(tīng)他們?cè)趺凑f(shuō)

　　7月12日下午2時(shí)30分，針對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后如何履職，小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后能干些什么，不能干什么，華商報(bào)特邀西安高新區(qū)優(yōu)秀業(yè)委會(huì)綠地世紀(jì)城業(yè)委會(huì)主任黃勝利和公益律師——陜西豐瑞律師事務(wù)所范娟娟律師，分別從實(shí)際操作和法律服務(wù)方面對(duì)13家業(yè)委會(huì)主任進(jìn)行了交流、分享。昨日參加培訓(xùn)會(huì)的，除了這13個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任之外，行業(yè)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人、公益律師和熱心業(yè)主也到場(chǎng)旁聽(tīng)。

　　公共收益來(lái)源?電梯及小區(qū)出入口道閘廣告費(fèi)等

　　針對(duì)小區(qū)業(yè)主比較關(guān)心的公共收益來(lái)源問(wèn)題，范娟娟介紹，根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》，公共收益來(lái)源一般有幾類：地上/地下車位使用費(fèi);電梯及小區(qū)出入口道閘廣告費(fèi);通訊公司的基站場(chǎng)地占用費(fèi);通訊運(yùn)營(yíng)商乃至垃圾回收人員的進(jìn)場(chǎng)費(fèi);小區(qū)內(nèi)住改商商業(yè)用電電費(fèi)差價(jià);小區(qū)內(nèi)部擺攤費(fèi);公共配套用房的租賃費(fèi);違約金/賠償金等;以訴訟方式追討的物業(yè)公共部分的侵占費(fèi)用。

　　她介紹，公共收益屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)與大修基金相互補(bǔ)充用作小區(qū)的改造、更新和維修工作，當(dāng)然，屬物業(yè)服務(wù)費(fèi)范疇內(nèi)的日常維修及養(yǎng)護(hù)除外，但目前在界定哪些維修屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)上還存在很大爭(zhēng)議。

公共收益如何管理？業(yè)委會(huì)接管與物業(yè)簽訂有分成協(xié)議

　　針對(duì)小區(qū)公共收益部分如何公開、透明地使用問(wèn)題，黃勝利說(shuō)，業(yè)委會(huì)成立前，是由物業(yè)公司來(lái)直接管理小區(qū)公共收益，并根據(jù)條例進(jìn)行公示，往往存在很多不規(guī)范之處：1)公共收益經(jīng)營(yíng)單價(jià)普遍偏低，造成部分公共收益流失，在業(yè)委會(huì)接管后，各項(xiàng)廣告和場(chǎng)地收入單價(jià)明顯上漲;公共收益使用范圍模糊，物業(yè)公司將其與物業(yè)服務(wù)費(fèi)共同使用，部分作為房屋開發(fā)商質(zhì)保期外的維修、部分用作屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)范圍內(nèi)的維修、甚至作為企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行留存;公共收益賬目管理不規(guī)范，勞務(wù)和材料的采購(gòu)不合理。

　　他介紹，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，接管了小區(qū)公共收益的管理，經(jīng)協(xié)商與物業(yè)公司簽訂的“二八分成”協(xié)議，用以承擔(dān)因公共收益經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成的物業(yè)管理成本增加和小區(qū)其他屬于公共收益使用范疇內(nèi)的事項(xiàng)。

公共收益如何使用？專用指定賬目聘第三方審計(jì)定期審計(jì)

　　對(duì)小區(qū)公共收益使用問(wèn)題，黃勝利介紹了他們小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，目前，小區(qū)公共收益來(lái)源主要有：電梯平面廣告和視頻廣告、東門擺攤場(chǎng)地租金、快遞自提柜場(chǎng)地租金、園區(qū)地面車輛場(chǎng)地使用費(fèi)、南門停車場(chǎng)場(chǎng)地租金和存款利息等。

　　小區(qū)公共支出主要有：業(yè)主大會(huì)授權(quán)的電梯視頻監(jiān)控安裝、地庫(kù)雨棚除銹及換新、單元樓無(wú)障礙通道欄桿換新、門頭玻璃修復(fù)、單元樓門頭粉刷改造、小區(qū)游樂(lè)場(chǎng)改造、律師和審計(jì)服務(wù)費(fèi)及辦公開支。

　　他介紹，為規(guī)范業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作，該小區(qū)建立了業(yè)委會(huì)日常管理制度，并切實(shí)運(yùn)行起來(lái)。聘請(qǐng)律師，使業(yè)委會(huì)運(yùn)行遵守法律法規(guī)。在財(cái)務(wù)管理方面，建立業(yè)委會(huì)專用指定賬目，聘請(qǐng)專業(yè)的第三方審計(jì)進(jìn)行定期審計(jì)工作。在執(zhí)行業(yè)主大會(huì)預(yù)算時(shí)做到事前公示，事中記錄，事后存檔。

　　同時(shí)，根據(jù)相關(guān)公共收益分成協(xié)議，三年來(lái)，在該小區(qū)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督下，小區(qū)物業(yè)公司使用公共收益分成，為小區(qū)添置的垃圾粉碎機(jī)用以處理樓道大件垃圾的清運(yùn)、對(duì)小區(qū)部分單元樓大廳漏水進(jìn)行改造，還處理了一些小額的緊急維修項(xiàng)目。

小區(qū)物業(yè)誰(shuí)來(lái)選聘？更換物業(yè)的決策權(quán)在業(yè)主大會(huì)

　　針對(duì)小區(qū)業(yè)主關(guān)心的物業(yè)選聘問(wèn)題，范娟娟介紹，有關(guān)小區(qū)業(yè)主共有和共管的重大事項(xiàng)是由業(yè)主大會(huì)表決的，在物業(yè)條例業(yè)主大會(huì)的職權(quán)里有明確規(guī)定，所以更換物業(yè)公司的決策權(quán)是在業(yè)主大會(huì)。

　　范娟娟表示，業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)直接決定物業(yè)公司的去留。如需選聘物業(yè)，需首選召開業(yè)主大會(huì)討論，如業(yè)主大會(huì)相關(guān)議題通過(guò)，并授權(quán)業(yè)委會(huì)辦理相關(guān)選聘事宜，業(yè)委會(huì)方可進(jìn)行物業(yè)公司選聘工作。

　　對(duì)一些小區(qū)業(yè)委會(huì)剛成立就更換物業(yè)的做法，黃勝利并不贊同，每個(gè)小區(qū)都有一套十分復(fù)雜的供水、供電、地下管網(wǎng)等公共設(shè)施設(shè)備，換來(lái)的物業(yè)公司未必能在短時(shí)間內(nèi)了解情況。同時(shí)，更換物業(yè)不是最終目的，約束物業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量才是根本問(wèn)題，如：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細(xì)則、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、垃圾清運(yùn)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、保潔人數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)、保安人數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)、界定公共維修范圍等。

如何評(píng)價(jià)物業(yè)滿意度？應(yīng)征求至少20%以上業(yè)主的意見(jiàn)

　　對(duì)一些小區(qū)業(yè)委會(huì)要求物業(yè)有投訴就走人的做法，黃勝利坦言，近年來(lái)物價(jià)不斷上漲，物價(jià)及人工成本已翻好幾倍，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍維持十年前的標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)也是造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降的原因，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度將，當(dāng)然是盡可能地降低投入來(lái)提高收益。

　　而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞經(jīng)常是大家討論的熱點(diǎn)問(wèn)題，但物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是什么?目前確實(shí)沒(méi)有十分確切的官方說(shuō)法，業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督往往是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，提出監(jiān)督意見(jiàn)。

　　他認(rèn)為，如確實(shí)需要選聘物業(yè)，應(yīng)該開展廣泛調(diào)查，征集更多業(yè)主的意見(jiàn)，該征集范圍應(yīng)該涵蓋至少20%以上業(yè)主。

　　業(yè)委會(huì)成員違法咋處理?有業(yè)委會(huì)主任被判刑的案例

　　范娟娟介紹，小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)超出業(yè)委會(huì)的職權(quán)范圍，或未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決私自決定小區(qū)重大事項(xiàng)，對(duì)于決議違法或超出權(quán)限的業(yè)主可以起訴要求撤銷該決議，也可以向主管街道辦投訴，由街道辦撤銷。

　　在培訓(xùn)會(huì)上，范娟娟分享了其他省市業(yè)委會(huì)職務(wù)侵占被判刑的案例，比如攀枝花市東區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)三名成員(其他成員基本掛名，很少參加工作)自認(rèn)為管理小區(qū)辛苦，有人提出大家拿點(diǎn)辛苦費(fèi)，遂從公共收益中以話費(fèi)、交通補(bǔ)貼等形式私分31100多元，每人獲利一萬(wàn)多。后被業(yè)主舉報(bào)，以職務(wù)侵占罪定罪，兩人獲刑9個(gè)月，一人獲刑4個(gè)月。

　　再比如，重慶市江北區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任，利用職務(wù)便利，收受物業(yè)管理公司好處費(fèi)近194萬(wàn)多元，并以虛列經(jīng)營(yíng)成本的方式，每月從公共區(qū)域廣告經(jīng)營(yíng)收益中扣除1.6萬(wàn)元作為“業(yè)委會(huì)津貼”合計(jì) 28.8萬(wàn)元。被判處有期徒刑八年。

>>觀摩者感言

看到優(yōu)秀業(yè)委會(huì)的管理 很震撼

　　“看到綠地世紀(jì)城業(yè)委會(huì)內(nèi)部臺(tái)賬，制度規(guī)范、財(cái)務(wù)規(guī)范以及檔案室等，很震撼!”銅川山水雅庭小區(qū)業(yè)委會(huì)主任李青梅昨日到綠地世紀(jì)城小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)觀摩說(shuō)。

　　李青梅說(shuō)，把小區(qū)業(yè)委會(huì)所有賬目及施工招標(biāo)等公示在外，看到該小區(qū)維修項(xiàng)目和新增加設(shè)施，以及業(yè)委會(huì)與物業(yè)的默契配合，能感受到他們?cè)谡嬲嬲貫闃I(yè)主謀福利，公開、透明，讓權(quán)利在陽(yáng)光下運(yùn)行，就沒(méi)有干不好的業(yè)委會(huì)。

>>小區(qū)新變化

　　業(yè)委會(huì)成立后部分小區(qū)變化大

　　華豪花園洋房小區(qū)

　　小區(qū)正在施工 解決市政供水

　　華豪花園洋房小區(qū)業(yè)委會(huì)主任展小董介紹，該小區(qū)共有房子352套，業(yè)主委員會(huì)成立于2019年6月12日，由7個(gè)委員組成，設(shè)主任1名，副主任2名。業(yè)主委員會(huì)從6月13日正式對(duì)外辦公，已經(jīng)組織了幾次重要的會(huì)議，會(huì)議決定了對(duì)物業(yè)、開發(fā)商、街道辦等單位和政府的對(duì)外辦公的通知書面文件。給開發(fā)商送文件時(shí)，同時(shí)交涉了辦公室的問(wèn)題和市政供水解決的問(wèn)題。

　　近日，該小區(qū)內(nèi)正在施工解決市政供水。

　　盛世長(zhǎng)安小區(qū)

　　完成了小區(qū)綠化補(bǔ)栽補(bǔ)種、美化

　　盛世長(zhǎng)安小區(qū)業(yè)委會(huì)主任周成陽(yáng)介紹，該小區(qū)4445戶，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2019年1月5日正式成立。業(yè)主委員會(huì)共7人，其中主任1名、副主任1名、委員5名。

　　他介紹，業(yè)委會(huì)成立后，積極征詢聽(tīng)取廣大業(yè)主意見(jiàn)和建議，及時(shí)與物業(yè)公司溝通、協(xié)商，制定全年工作計(jì)劃，已經(jīng)完成了小區(qū)綠化補(bǔ)栽補(bǔ)種、美化;小區(qū)保潔室內(nèi)外大清洗、小區(qū)設(shè)施、設(shè)備大保養(yǎng);重點(diǎn)部位安全隱患排查處理;定時(shí)開放便民通道、增加休閑坐椅;清理小區(qū)消防安全應(yīng)急通道停車、清理樓棟大廳、樓道電動(dòng)車、開展消防安全大檢查、建設(shè)電動(dòng)車充電車棚、制定小區(qū)地面車輛停放管理辦法、進(jìn)行地面車輛治理等工作。

　　浐灞半島A10A15小區(qū)

　　對(duì)道路及樓道照明燈進(jìn)行了改造

　　浐灞半島A10區(qū)A15區(qū)業(yè)委會(huì)主任劉文武介紹，浐灞半島A10區(qū)規(guī)劃戶數(shù)2601戶;浐灞半島A15區(qū)規(guī)劃戶數(shù)1950戶。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2018年10月23日正式成立。業(yè)委會(huì)由9名委員組成。

　　他介紹，業(yè)委會(huì)成立后，接受廣大業(yè)主意見(jiàn)和建議，及時(shí)與物業(yè)公司互動(dòng)溝通，協(xié)調(diào)配合。督促物業(yè)進(jìn)行了貫穿小區(qū)的水系人工湖底淤泥清理，A10小區(qū)清淤5000平方米，A15小區(qū)清淤2000平方米，使業(yè)主頭痛的臭水湖得到改善。綠化養(yǎng)護(hù)、修剪，缺失補(bǔ)種，打造生態(tài)家園。業(yè)委會(huì)多次和物業(yè)召開協(xié)調(diào)會(huì)議，按照會(huì)議決議在小區(qū)安裝了電動(dòng)車充電樁，解決了小區(qū)電動(dòng)車充電的安全問(wèn)題;對(duì)業(yè)主反映最強(qiáng)烈的樓門門禁問(wèn)題，多次組織物業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)勘查問(wèn)題所在，初步達(dá)成物業(yè)先入戶調(diào)試登記，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的癥結(jié)所在進(jìn)一步協(xié)商解決;對(duì)小區(qū)道路及樓道照明燈進(jìn)行了改造，目前已由原5瓦照明改造為18瓦照明;樓宇間增設(shè)路燈12盞(A15小區(qū)14#樓至18#樓，A10小區(qū)8、9、10#樓)，整體提升小區(qū)公區(qū)照明亮度，增加業(yè)主/使用人居住安全感。

>>最新數(shù)據(jù)

　　西安備案業(yè)委會(huì)(物管會(huì))1976個(gè)

　　其中業(yè)委會(huì)464個(gè)

　　據(jù)了解，截至目前，西安市備案業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))1976個(gè)，其中業(yè)主委員會(huì)464個(gè)。

　　西安市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從1999年的《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》開始，就對(duì)業(yè)主大會(huì)有了明確。2017年1月1日，新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，進(jìn)一步明確了政府、部門、企業(yè)、業(yè)主等主體責(zé)任，在新《條例》增加了，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立進(jìn)行了細(xì)化，操作性和實(shí)用性都更強(qiáng)，為解決物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，提供了強(qiáng)有力的法律保障。 本組稿件由華商報(bào)記者 陳思存 采寫