近幾年，住房租賃市場在快速發(fā)展的同時也催生了一些行業(yè)亂象，致使部分業(yè)主和租客利益受損。西安市住建局提醒廣大業(yè)主和租客朋友，注意防范住房租賃“五大風險”，租房子的“這些坑”要避開。

風險一：“長收短付”

　　長收短付指租賃企業(yè)收取租客租金周期長于給付業(yè)主租金周期。

　　常見陷阱：利用價格優(yōu)惠吸引租客一次性支付較長時間的租金。

　　風險表現(xiàn)：企業(yè)利用租客與業(yè)主租金支付期限錯配建立資金池用于盲目擴張或其他用途，一旦經(jīng)營受阻，就會出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的狀況。此時，租客雖已支付房租給租賃企業(yè)，但業(yè)主方卻無租可收，業(yè)主租客雙雙利益受損。

風險二：“高收低租”

　　高收低租指租賃企業(yè)支付業(yè)主的租金高于收取租客的租金。

　　常見陷阱：與“長收短付”結合，以高于市場價的價格吸引業(yè)主快速獲取大量房源，與業(yè)主簽訂長期限(一年以上)短支付周期(一般為月付)的房屋收儲合同;再以低于市場價的價格吸引租客一次性支付較長時間的租金。

　　風險表現(xiàn)：通過誘人的租金價格獲取房源和租客，快速擴張搶占市場積累資金，一旦資金鏈斷裂，和“長收短付”一樣，業(yè)主和租客兩端利益都會受損。

風險三：“租金貸”

　　租金貸指租賃企業(yè)與銀行業(yè)金融機構、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、小貸公司等各類金融機構合作，使用租客個人信用向機構申請貸款支付房租的行為。

常見陷阱一：混淆概念誘導簽訂貸款合同

　　為使租客放松警惕，租賃企業(yè)往往會混淆概念把“租金貸”表述宣傳為“租金分期”“租金易”“分期付”“租房消費分期貸款”等，與租客簽訂包含貸款事項的合同。合同中的貸款事項經(jīng)常只有語焉不詳?shù)囊粋€條款或一句話，致使很多人不明不白地“被貸款”。

常見陷阱二：誘導使用貸款APP

　　與租客簽訂租房合同后，業(yè)務員誘導租客在手機上下載APP用于支付房租。很多租客誤以為此APP是租賃企業(yè)的繳納房租平臺，殊不知這個APP很有可能就是貸款APP。租客通過銀行卡綁定APP后，租賃企業(yè)一次性獲取貸款機構放款，租客每月“向APP支付房租”實際就是向貸款APP還款。

　　風險表現(xiàn)：“租金貸”實質是一種隱性的預付式消費。貸款機構一次性將一年或更長周期的房租以發(fā)放貸款的形式打入租賃企業(yè)賬戶，租賃企業(yè)卻以月付、季付等短周期支付業(yè)主租金，造成了租客與業(yè)主的資金期限錯配，形成資金池用于盲目擴張或其他高風險投資。一旦資金流供給出現(xiàn)短缺，整個資金鏈就會斷裂，企業(yè)面臨破產(chǎn)。此時，業(yè)主已無法按時收到租賃企業(yè)的租金，但租客仍需履行合同繼續(xù)償還貸款，同時面臨貸款合同不易撤銷、退租時難以退貸、貸款逾期失信等多重風險。

風險四：不規(guī)范的租賃合同

　　具體表現(xiàn)：合同內容模糊不清或缺少重要內容，使租賃雙方在履行合同過程中出現(xiàn)對合同內容理解產(chǎn)生偏差或無合同履行依據(jù)等情況，導致租賃糾紛頻出。

　　常見糾紛一：押金的抵扣用途不清晰，租賃到期后出租方以損壞設施等名義，扣押租客押金。

　　常見糾紛二：租賃期內房屋的附屬物品、設施設備損壞的，房東應承擔的維修義務或租客應承擔的賠償責任約定不清，維修和賠償時互相推諉。

　　常見糾紛三：租賃期限及租賃期滿后的租賃期限約定不清，租客想要續(xù)租但房屋已租給了其他人。

　　常見糾紛四：租賃期滿后的租金漲幅約定不清，房東隨意漲價租客利益受損。

　　常見糾紛五：水費、電費、燃氣費、供暖費、物業(yè)管理費等費用應由房東或租客承擔約定不明晰。

　　常見糾紛六：房東或租客有違約行為的，賠償?shù)姆绞郊s定不清，造成另一方權益受損。

風險五：“隔斷房”

　　隔斷房指在一套房屋內違規(guī)改造建筑結構私建隔斷墻，使房屋打破原本設計結構形成的多個“獨立單間”。

　　風險表現(xiàn)：減少人均居住面積，影響采光與通風，堵塞房屋的消防疏散通道，改變用電線路，居住安全性、舒適度無法保障，存在極大的消防安全隱患。

選擇住房租賃企業(yè)要謹慎

　　到底該怎樣才能租到合適的住房，避免遭遇不必要的租房麻煩?如何選擇住房租賃企業(yè)?租房時還要注意哪些問題?住建部門給出了租房“防險七招”，提醒想要租房的市民不要上當受騙。

謹慎選擇住房租賃企業(yè)

　　業(yè)主委托出租房屋、租客承租房屋時，注意核查以下事項：

　　一查企業(yè)工商登記情況，是否已列入經(jīng)營異常名錄。

　　二看企業(yè)是否在西安市住房租賃交易服務平臺完成開業(yè)信息報備，是否開設住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶。

　　三要通過網(wǎng)絡等多渠道了解企業(yè)市場口碑和客戶反映。

　　四要實地查看企業(yè)經(jīng)營場所和運營情況。

警惕價格誘惑

　　業(yè)主：一要多了解周邊同戶型房屋出租價格。二要警惕以高租金回報甚至加價收房。三要警惕以裝修名義收取裝修預付款。

　　租客：警惕低租金長租期優(yōu)惠誘惑。

警惕“租金貸”

　　一要認真閱讀合同條款。留意租賃合同中有無“租金貸”相關條款或內容。

　　二要謹慎下載第三方APP。警惕在不知情的情況下使用個人信用申請“租金貸”。

謹慎選擇支付周期

　　高度警惕一次性預付3個月以上租金或租金大幅優(yōu)惠的宣傳，盡量選擇短期支付房租(如月或季度支付)，避免一次性預付較大額度的房租，降低自身權益受損風險。

登錄西安市租賃服務平臺進行租賃合同網(wǎng)簽

　　登錄西安市住房租賃交易服務平臺，使用《西安市房屋租賃合同》(示范文本)進行租賃合同網(wǎng)簽。

　　簽訂合同前，務必認真閱讀、充分理解合同條款內容，對租金支付、押金退還、違約責任等重要條款的約定要清晰明了，額外簽訂的補充協(xié)議要特別留意，雙方作出的口頭承諾應在合同中予以明確。

進行住房租賃資金監(jiān)管

　　當出租方為“托管式”租賃企業(yè)時，要按規(guī)定進行租賃交易資金監(jiān)管。切勿向合同約定之外的企業(yè)賬戶、業(yè)務員個人賬戶或其他個人賬戶支付款項，應將房租和押金轉入由企業(yè)在監(jiān)管銀行開立的存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。

拒絕“隔斷房”

　　“隔斷房”居住面積狹小，存在重大的消防和安全隱患，危害人身安全，違法違規(guī)，應拒絕租賃。

　　《西安市規(guī)范住房租賃市場管理辦法》規(guī)定出租住房應當遵循以下標準：

　　最小出租單位標準。出租住房最小單位應當以原房屋設計的房間為最小出租單位，不得違規(guī)改變房屋內部結構分割出租，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

　　最多出租人數(shù)標準。出租住房每個房間的租住人數(shù)原則不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外)。

　　最低人均租住面積標準。人均租住住房使用面積不得低于5平方米。但為了滿足租賃住房特定需求，集中開發(fā)且符合規(guī)劃、消防、安全等規(guī)定的租賃住房集約式產(chǎn)品另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　西安市住房租賃

　　交易服務平臺

　　(http://zfwsbg.xa.gov.cn/HousesRentWeb.WebApp/)

　　《西安市房屋租賃合同》

　　(示范文本)

　　(http://zjj.xa.gov.cn/uploadfile/wsbsPic/20200914153946.docx)