長租市場，這個剛剛興起卻蘊含著巨大潛力的市場，不僅吸引著社會資本爭相涌入，銀行、保險等正規(guī)軍面對這塊誘人的市場“蛋糕”也表現(xiàn)出了較高的積極性。近日，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》(以下簡稱：《通知》)對險資進(jìn)入長租市場劃定了一系列標(biāo)準(zhǔn)，并指出保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關(guān)注冊機構(gòu)應(yīng)建立受理及注冊綠色通道，優(yōu)先受理。

長期、穩(wěn)定的保險資金與長租市場所需不謀而合

　　自去年以來，在“房住不炒”及“租購?fù)瑱?quán)”等政策的刺激下，住房租賃市場的發(fā)展進(jìn)入了快車道，其中長租市場受到高度關(guān)注和資本的追逐。

　　民生銀行研究院研究員王靜文曾撰文提到，住房租賃市場的發(fā)展需要大量資金，而且其收益的變現(xiàn)需要很長時間，因此迫切需要金融支持。2018年年初舉行的人民銀行工作會議就提出，將“完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系”。從整個租賃業(yè)務(wù)的鏈條來看，金融支持應(yīng)主要集中在企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產(chǎn)證券化與退出機制等相關(guān)環(huán)節(jié)。

　　目前，商業(yè)銀行已進(jìn)入住房租賃市場，對于供需兩端都會有積極的作用，既有助于消化一些因限購措施銷售狀況不佳的存量房，也有助于讓租客獲得租賃市場的金融貸款支持。對于房企來說，也有助于緩解資金壓力。

　　就保險行業(yè)來看，保險資金中80%為壽險資金，其長期性、穩(wěn)定性與長租市場所需不謀而合，相關(guān)專家表示，保險資金此次進(jìn)入場市場恰逢其時。

　　截至一季度末，保險資金運用余額15.3萬億元;保險資管機構(gòu)累計發(fā)起設(shè)立債權(quán)計劃和股權(quán)計劃893項，合計備案(注冊)規(guī)模2.2萬億元。

　　監(jiān)管防范風(fēng)險 為險企參與長租市場劃定范圍

　　《通知》指出，保險公司可通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

　　對此，為規(guī)范險資投資住房租賃市場行為，防范投資風(fēng)險，《通知》對險企所投資的長期租賃住房項目劃定了五個范圍：一是具有良好的經(jīng)濟和社會效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流;

　　二是處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市;

　　三是產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議及受限情形;

　　四是土地出讓合同或土地使用權(quán)證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓;

　　五是履行了立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設(shè)階段所必需的審批程序。

　　與此同時，《通知》要求保險資產(chǎn)管理機構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長期租賃住房項目的債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃等保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險私募基金，也應(yīng)符合兩個條件：采用債權(quán)投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100%(含)以上;

　　采用股權(quán)投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項目，項目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機制。

　　對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心保險研究室副主任朱俊生對記者表示，監(jiān)管對險企設(shè)立的種種條件，一種是基于審慎原則，防范風(fēng)險;另一種也是希望險資支持長租市場的模式得以可持續(xù)發(fā)展。

　　《通知》還要求保險機構(gòu)投資長期租賃住房項目，應(yīng)當(dāng)要求融資主體與項目主體加強項目建設(shè)階段管理，按照工程進(jìn)度劃撥資金，并與融資主體、項目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實行資金進(jìn)出的全程監(jiān)控，嚴(yán)格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設(shè)或改造升級，不得挪作他用。

　　保險公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計劃。

　　為更好的控制風(fēng)險，《通知》要求保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的專屬崗位，負(fù)責(zé)投資期內(nèi)各個長租住房項目的投后管理，并建立全程管理制度，在負(fù)債控制、款項支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施。
       　(張文婷)