□ 銅川市政協(xié)

　　物業(yè)管理事關千家萬戶，社會關注度高，影響范圍廣泛。2021年5月至6月，銅川市政協(xié)組織部分政協(xié)委員，對全市17個不同類型小區(qū)的物業(yè)管理工作進行視察，組織部分政協(xié)委員和市住建局、有關街道辦、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)負責人赴延安、西安進行考察學習。其間，多次組織召開座談會，聽取工作情況通報，征求各方意見建議。并召開專題協(xié)商會，就調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的各級重視程度不夠、管理體制機制不順暢、監(jiān)管職能作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理不規(guī)范、政策落實不到位等問題，把脈開方，建言獻策。

　　(一)高度重視物業(yè)管理工作。一是要提高思想認識，充分認識做好物業(yè)管理工作對解決銅川歷史遺留問題、維護社會和諧穩(wěn)定、推動銅川高質(zhì)量全面轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大意義，切實把物業(yè)管理工作作為一項民生工程放在心上、扛在肩上、抓在手里，全力以赴推動全市小區(qū)物業(yè)管理見實效、上臺階。二是加強對全市物業(yè)管理工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和日常調(diào)度的領導，盡快成立各區(qū)縣政府、新區(qū)管委會物業(yè)管理工作領導小組。三是建立領導小組聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理工作機構(gòu)、人事、編制、履職等事宜。三是統(tǒng)籌謀劃、一體推進。要堅持“共建共治共享”原則，新建小區(qū)與老舊小區(qū)一起抓，設施完善小區(qū)與基礎薄弱小區(qū)一起抓，集中整治與日常監(jiān)管一起抓，從根本上解決全市物業(yè)管理工作焦點難點熱點問題，為廣大人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。

　　(二)理順管理體制機制。一是健全監(jiān)管體系，健全市、區(qū)縣、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)四級物業(yè)管理工作機構(gòu)，增配監(jiān)管人員力量，構(gòu)建自上而下的監(jiān)管體系。二是明晰管理職責。要對標《陜西省物業(yè)服務管理條例》，盡快配套出臺《銅川市物業(yè)服務管理條例》，為全市物業(yè)管理工作提供法治保障。出臺《關于理順物業(yè)管理體制的意見》，理順市、區(qū)縣、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)和有關職能部門的物業(yè)管理工作關系，厘清不同層級、不同部門之間的職責邊界，建立健全物業(yè)管理責任清單。三是建立聯(lián)動機制。建議由市政府牽頭，以區(qū)縣政府和新區(qū)管委會為主體，加快建立信用評價、行政執(zhí)法、公共服務、信息共享、投訴反饋等協(xié)調(diào)聯(lián)動工作機制，建立“小區(qū)黨組織+業(yè)委會+物業(yè)企業(yè)”的黨建引領協(xié)調(diào)聯(lián)動治理機制，推進物業(yè)管理體制機制改革。

　　(三)發(fā)揮各級監(jiān)管作用。一是要夯實屬地管理責任，制定出臺銅川市《關于構(gòu)建以區(qū)為主體物業(yè)管理體制的意見》，明確區(qū)縣政府、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)和物業(yè)主管部門的職能職責，推動物業(yè)管理重心下移、屬地管理。二是要有效發(fā)揮監(jiān)管部門作用，全面落實統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導職能，做好法律法規(guī)政策宣傳、物業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員監(jiān)管、維修資金籌集管理和使用、業(yè)主自治組織組建、物業(yè)從業(yè)人員培訓、建筑工程質(zhì)量保修等各項具體工作。三是要強化聯(lián)合執(zhí)法，對全市物業(yè)管理工作薄弱環(huán)節(jié)和群眾反映強烈的突出問題進行全面摸底，制定整治方案和任務清單，落實責任單位，明確整改時限，組織開展三年集中整治行動。成立集街道(鎮(zhèn))、社區(qū)和住建、發(fā)改、公安、城管、市場監(jiān)管、應急等部門的工作專班，堅持一事一議、分類施策，逐小區(qū)、逐企業(yè)聯(lián)合執(zhí)法，重點整治小區(qū)私搭亂建、車輛亂停亂放、占用消防通道、違規(guī)侵占公共面積、亂收費等突出問題。四是要加強考核獎懲，調(diào)動各方履行物業(yè)管理工作職責積極性、主動性。五是要加快管理平臺建設。由市、區(qū)縣政府牽頭，加快建立涵蓋政府管理、房屋信息、業(yè)主信息、企業(yè)信用、業(yè)主委員會運行、投票表決、辦事服務、維修人員管理等模塊的物業(yè)管理信息化平臺，實現(xiàn)市、區(qū)縣、街道、社區(qū)分級管理、數(shù)據(jù)共享、技術(shù)人員共享的“大物業(yè)”管理工作格局。

　　(四)提升物業(yè)管理水平。一是加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管。要建立物業(yè)企業(yè)市場退出準入機制，對考核不達標、群眾滿意度低于70%的予以勸誡清退，對拒不退出的由區(qū)縣政府牽頭組織相關職能部門進行強制取締。由市住建部門牽頭制定全市物業(yè)企業(yè)考核辦法，定期開展物業(yè)服務業(yè)主滿意度測評，及時依法清理嚴重違法違規(guī)的物業(yè)企業(yè)和直接責任人。二是提高企業(yè)服務能力。住建部門要督促指導物業(yè)企業(yè)完善內(nèi)部管理、企業(yè)誠信檔案、企業(yè)經(jīng)理信用檔案等制度，定期開展從業(yè)人員業(yè)務培訓，不斷提高物業(yè)企業(yè)管理水平。要按照市場化規(guī)律，指導成立民營的專業(yè)化外包服務公司，支持鼓勵物業(yè)企業(yè)實行服務外包管理，鼓勵有條件的物業(yè)企業(yè)拓展商業(yè)餐飲、生活服務、文化娛樂、醫(yī)療教育、房產(chǎn)中介、家政服務等增值服務，定期如實公布物業(yè)費使用、公共水電費分攤、電梯維護保養(yǎng)支出等情況，提高物業(yè)事務透明度、公信力。

　　(五)狠抓政策落實落地。一是要全面落實配建公共設施政策。按照“誰審批、誰負責、誰監(jiān)督”原則，嚴格審批，加強監(jiān)督，確保新建小區(qū)應建公共設施全面建設到位。加強對新建小區(qū)房屋質(zhì)量、配套設施、分戶驗收和物業(yè)企業(yè)招投標等環(huán)節(jié)的審查，堅決杜絕“帶病”移交。二是要嚴格落實“質(zhì)價相符”要求，加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管，教育引導物業(yè)企業(yè)樹立“質(zhì)價相符”服務理念，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)切實把“質(zhì)價相符”要求落到實處。三是要調(diào)整物業(yè)收費標準，要按照“質(zhì)價相符”原則，分類出臺銅川市物業(yè)收費價格指導意見和政策。根據(jù)服務標準、服務成本、物價指數(shù)等變化情況，適時對物業(yè)收費價格進行動態(tài)調(diào)整。

　　(六)統(tǒng)籌解決遺留問題。一是加快老舊小區(qū)改造，要搶抓國家實施“城市雙修”、棚戶區(qū)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等有利機遇，加大中省項目資金爭取力度，力爭使更多老舊小區(qū)列入國家改造計劃。采取“1個改造小區(qū)+N個棄管小區(qū)”方法，盡可能將棄管家屬樓、單體樓納入老舊小區(qū)改造計劃一并實施。市、區(qū)縣要將老舊小區(qū)改造地方配套資金納入本級年度財政預算，要按照“共同出資、協(xié)同推進、共享成果”原則，引導專業(yè)經(jīng)營單位、業(yè)主等出資參與改造，確保改造項目順利實施。二是要加強維修資金歸集管理，盡快出臺老舊棄管小區(qū)專項維修資金歸集辦法，對維修資金的收集、使用、流程等作出明確規(guī)定，采取綜合措施進行歸集。落實落細《陜西省物業(yè)服務管理條例》有關規(guī)定，督促建設單位、物業(yè)企業(yè)將小區(qū)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益的50%以上資金，按季度補充作為維修資金。在符合城市規(guī)劃前提下，最大限度挖掘小區(qū)商業(yè)潛力，利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行市場化運作，提高資產(chǎn)收益率。擴大維修資金使用范圍，支持維修資金用于加裝電梯，使“趴窩”維修資金盡快“動”起來。三是分類解決老舊小區(qū)物業(yè)接管難題，提高全市物業(yè)管理服務水平。